不论是不动产抵押还是动产抵押合同，均为要式合同，双方在合同书上签字或盖章，即成立并生效，除非法律另有规定或者合同另有约定（如附有条件或期限的）；如你所述，债务人和债权人已经达成抵押合同，效力：抵押人必须依约办理抵押登记，否则将构成违约，但本案的债权人放弃了办理机会；只有办理了抵押登记手续后，不动产抵押权才成立并生效：债权人开始对该不动产享受优先受偿权。如此，本案的抵押权并没有成立生效。
债权人提供物保与保证并存的情形：先执行物保，次执行保证。本案债务人提供不动产的抵押权；没有成立生效，因此只有执行保证人了。但本案债权人三次机会放弃去做房产抵押登记，视为债权人放弃债务人提供的担保物权，保证人在债权人放弃优先受偿权益的范围内免除保证责任。
担保人要负赔偿责任。
人保和债务人提供的物保并存时，应先实现物保，不足部分再由人保人承担，如物保价值等于或超过主债务额的，人保人就不必承担保证责任了，物保人只能向债务人追偿，不能向人保人追偿。120平方米的房子显然超出了10万元的价值，债权人应该要求债务人就房子优先受偿，然而债权人放弃了房产抵押登记，就意味着他失去了向担保人要求承担担保的权利。因此，担保人可以免责。
是不可以的啊
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